Когато човек кандидатства за жилищен кредит, банката гледа първо едно нещо – доходите.
От тях зависи дали ще получите одобрение, какъв размер кредит ще ви отпуснат и при какви условия.
За разлика от мненията „по слухове“, банките имат ясни правила какви доходи приемат, как ги доказвате и как ги оценяват.
В това ръководство събираме основните типове доходи, които обичайно се признават, тези, които се приемат по-трудно, и как да подготвите документите си така, че да изглеждате максимално надеждни в очите на кредитора.
Защо доходът е в центъра на решението за жилищен кредит
Жилищният кредит е дългосрочен ангажимент – обикновено за 20–30 години.
Банката трябва да е уверена, че ще можете да плащате вноските през целия срок на кредита.
Затова тя гледа не само колко печелите сега, а и доколко този доход е стабилен, доказуем и устойчив във времето.
Нивото на дохода определя и максималната вноска, която можете да поемете като процент от месечните ви приходи.
Обобщено, за банката са важни три неща:
- размер на дохода
- постоянство във времето
- официални документи, с които се доказва
Основни принципи на банките при оценка на дохода
Различните банки имат свои вътрешни правила, но логиката навсякъде е сходна.
Размер на регулярния доход
Колкото по-висок е доказуемият ви доход, толкова по-голям жилищен кредит можете да получите.
Банката изчислява каква част от дохода ви може да отива за погашения, след като приспадне други кредити и задължения.
Обикновено се работи с показател „дял на задлъжнялост“ – каква част от месечните ви доходи отива за кредити.
При по-нисък процент шансовете за одобрение и добри условия са по-големи.
Стабилност и история на дохода
Банките не обичат резки скокове и спадове.
По-важно е доходът да е стабилен през последните 6–12 месеца, отколкото да е много висок само през последните два.
Ако сте сменили работа скоро, някои банки изчакват да мине изпитателният срок, преди да приемат новия доход в пълния му размер.
Доказуемост и произход
Доход „на ръка“ или в брой без документи почти никога не се приема.
Кредиторът иска да вижда прихода по банков път или във ведомост, да има декларации, договори и осигуровки.
Важно е да можете да обясните произхода на дохода и да го подкрепите с официални документи.
Доходи от трудов договор – най-лесно приеманият доход
Най-простият и широко приеман доход е този от постоянен трудов договор.
Банките го харесват, защото е регулярен, проследим и обвързан с работодател.
Постоянен трудов договор
Ако сте на безсрочен трудов договор и работите от известно време при същия работодател, това е силен плюс.
Обичайно банките гледат назад 6 или 12 месеца, за да изчислят средния ви нетен доход.
Необходими документи най-често са:
- служебна бележка за доход от работодателя
- копие от трудов договор или допълнително споразумение
- банкови извлечения, ако заплатата се превежда по сметка
Колкото по-дълъг стаж имате при текущия работодател, толкова по-стабилно изглеждате за кредитора.
Срочен договор и изпитателен срок
При срочни договори или ако сте още в изпитателен срок, банките са по-предпазливи.
Често или не приемат пълния размер на дохода, или изискват по-дълга история.
В такива ситуации може да се наложи:
- да се включи и доход на съпруг/а или партньор
- да изчакате изтичането на изпитателния срок
- да се разгледат допълнителни доходи, ако имате такива
Самоосигуряващи се лица и свободни професии
Все повече хора работят като фрийлансъри, консултанти, адвокати, лекари на частна практика или притежатели на ЕТ/самоосигуряващи се.
Техните доходи също могат да бъдат приети, но условията са по-специфични.
Доходи от свободна професия
При свободните професии банките обикновено гледат:
- годишната данъчна декларация
- осигурителния доход
- историята за последните 12–24 месеца
Вместо една заплата месечно, се гледа общият доход за годината и се изчислява средномесечен размер.
Някои банки работят с по-консервативна част от този доход – например 70–80%, за да отчетат вариациите.
Доходи като самоосигуряващо се лице или ЕТ
Ако сте ЕТ или се самоосигурявате, за банката е важно:
- фирмата да няма големи просрочия и загуби
- да има стабилен оборот
- да сте изрядни с данъци и осигуровки
Ще поискат декларации, справки от НАП и счетоводни документи.
Колкото по-прозрачен е бизнесът ви, толкова по-лесно ще бъде доходът да бъде приет.
Собственици и съдружници във фирми
Собственикът на фирма често има доход, който не е стандартна заплата.
Банките разглеждат няколко варианта.
Управителско възнаграждение
Ако като управител получавате официално възнаграждение по договор, банката може да го приеме подобно на заплата.
Отново важат критериите за стабилност и история.
Дивиденти и доход от участие
Доходите от дивиденти се приемат по-внимателно.
Обикновено трябва да са регулярни за няколко години назад и фирмата да показва печалба.
Не разчитайте, че еднократен дивидент ще бъде основен аргумент за голям кредит.
По-скоро се използва като допълнителен плюс към други доходи.
Допълнителни доходи, които често се приемат
Освен основната заплата или доход от бизнес, банките могат да включат и други регулярни приходи.
Примери за доходи, които често се признават:
- наемни доходи от имоти, декларирани и постъпващи по банка
- пенсии, включително пенсия по инвалидност (понякога частично)
- трудови доходи от втори договор или допълнителен труд
По-консервативно се гледа на:
- бонуси и комисиони, ако не са постоянни
- премии, които не са гарантирани по договор
В повечето случаи тези доходи се вземат предвид, но не на 100%.
Банката предпочита сигурни и предвидими приходи.
Доходи от чужбина и работа в друга държава
Много хора живеят и работят в чужбина, но искат жилище в България.
Доходите от чужбина също могат да бъдат приети, но зависи от банката и страната, в която работите.
Кога се приемат по-лесно
По-лесно се работи, когато:
- получавате доход по банков път
- имате трудов договор с регистриран работодател
- можете да представите фишове и данъчни документи
Някои банки имат специални програми за българи в чужбина.
Добра идея е да се консултирате предварително какви са изискванията за конкретната държава.
Необходими документи
Обичайно ще поискат:
- копие от трудов договор или друг договор за работа
- фишове за заплата за последните месеци
- банкови извлечения
- при нужда – превод на български от заклет преводач
Колкото по-пълна е документацията, толкова по-лесно се взема решение.
Какво банките почти не приемат като доход
Не всеки приход, който имате, е подходящ за „кредитен“ доход.
Банките са предпазливи към:
- пари в брой без доказуем произход
- доходи „на ръка“, които не минават по ведомост или банка
- еднократни приходи – продажба на автомобил, заем от роднини, случайни хонорари
- доходи от дейност без регистрация и без платени данъци
Такива приходи може да ви помогнат за първоначална вноска, но не и за показване на месечна платежоспособност.
Как да увеличите „кредитоспособния“ си доход
Има няколко работещи стъпки, с които да подобрите профила си преди кандидатстване.
Обединяване на доходи в домакинството
Банките често приемат общия доход на домакинството.
Ако кандидатствате заедно със съпруг/а или партньор, общият размер на доходите ви може да позволи по-голям кредит.
Важно е и двамата да имате чиста кредитна история и изрядни документи.
Ограничаване на други кредити и задължения
Преди да кандидатствате за голям жилищен кредит, помислете за:
- погасяване или намаляване на потребителски кредити
- закриване на неизползвани кредитни карти с големи лимити
Колкото по-малко текущи задължения имате, толкова по-добре изглеждате в очите на банката.
Какви документи за доход обикновено изискват банките
Конкретният списък зависи от банката и от типа доход, но най-често ще ви поискат:
- служебна бележка за доход от работодател или управителско възнаграждение
- копие от трудов договор, допълнителни споразумения или договор за управление
- годишни данъчни декларации за свободни професии и самоосигуряващи се
- осигурителни справки от НАП
- банкови извлечения за последните 3–6 месеца
- договори за наем и доказателства за платени наеми, ако показвате доходи от наем
Добре е да подготвите тези документи предварително.
Така процесът на оценка и одобрение върви по-бързо и по-спокойно.
Ролята на добър брокер и агенция за недвижими имоти
Кандидатстването за жилищен кредит често върви паралелно с търсенето на подходящ имот.
Ето защо е полезно да имате до себе си както кредитен консултант, така и опитен брокер.
Професионалната агенция за недвижими имоти Нов Век може да ви насочи:
- към имоти, които реално отговарят на бюджета и доходите ви
- към брокери и партньори, които имат опит с жилищни кредити
- към етапи, в които е по-разумно първо да се направи предварително одобрение и чак след това да се избира имот
Когато работите с екип, който познава и пазара, и банковите изисквания, намалявате риска от изненади в последния момент.
Доходите, които показвате пред банката, са основата на вашия жилищен кредит.
Колкото по-стабилни, доказуеми и добре подготвени са те, толкова по-лесно ще получите одобрение и добри условия.
Приеманите доходи могат да бъдат различни – от заплата по трудов договор, през доходи от свободна професия и бизнес, до наеми и доходи от чужбина.
Ключът е всичко да бъде официално, документирано и последователно във времето.
Ако планирате покупка на имот с жилищен кредит, започнете с подредба на доходите и документите си.
След това, с помощта на професионална агенция и добър брокер, можете да намерите имот, който да отговаря както на мечтите, така и на възможностите ви.